房市低迷期，委托中介卖房是明智选择吗？

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为了卖掉房子，你可能需要付给房产中介3万纽元（甚至更多）的中介费，但这真的明智吗？

根据房地产数据公司Cotality的分析，这或许确实有必要。

每一年都有少量卖家选择私售房源，这一比例从2016年的8%降到2021年的3.1%，而2024年又回到了7.6%。

不过Cotality调研主管Nick Goodall说，中介卖房似乎会更快、也更高效。

"中介卖房成功交割的比例更高，过去10年以来，平均（比私售）高出11.5%。"

过去10年里，由中介挂牌上市的房产大概有76%成功卖掉，而私售的这一比例则为65.1%。去年，中介成功销售率为65%，私售为52.8%。

Goodall说，房产销售人员通常对市场上买家对哪类特定房源的需求更为了解，可以比私售卖家更有效地接触这些买家。

"由中介挂牌上市的房源销售周期也会更短。2021年房市最热的时候，一个房源从上市到售出的中位数时长是24天，而私售则需要40天；不过有趣的是，去年是唯一的例外：这一数字分别为75天（中介销售）和71天（私售）。"

他说，从房源成交价格来看，中介销售的中位数价格也更高。不过这也可能是反映了不同类型房源的混合情况。

"价值较低房产的房主可能更倾向于私售，而对于更贵的房子，房主则更倾向于找中介。"

他表示，去年较高的房产私售率可能反映了房主已经意识到房价不再如过去一样强劲，因此希望尽可能节省成本。

"话虽如此，但就数据来看，今年中介售出的房产中位价为74万纽元，而私售为66.25万纽元。去年，中介售价为73.5万，私售为70.4万。"

Goodall表示，目前的数据尚不足以说明中介售房的溢价部分是否能抵消其自身产生的中介费用。以Barfoot & Thompson为例，一套成交价75万的房产，其中介费近2.4万纽元（23978）；而100万成交的房产，中介费近3万纽元。

"从今年的数据来看，（中介与私售的差价）接近10万纽元，所以如果是差不多的房产，当然值得请中介。但前一年的差距较小，就比较难说了。"

Goodall表示，私售房源也需要综合考虑销售过程中的时间成本。

"你可能得请假处理这些事，或者放弃其他机会成本；如果你必须亲自花大量时间准备销售流程，那这些因素也要纳入考量。"

房产中介Brooke Gibson说，她能理解为什么人们选择私售。她在从事这一行之前也这样做过。不过她表示，对于大多数人而言，她能看到中介的价值，尤其是涉及到议价环节的时候。

"（选择私售）你可能会轻而易举地搞砸这笔交易。比如说你要卖房，然后有人过来问说'你想卖多少钱？'然后你说100万，对方可能会想，这房子也就值70万，那他可能就觉得'算了，不感兴趣'。"

惠灵顿中介Mike Robbers也同意这一点。他表示，与私售相比，中介往往能更好地营销房源，比如通过专业的图片展示和样板间布置。

"私售在一开始往往会要一个很高的价格，然后随着买家兴趣的流失，价格也一点点往下降。但到那个时候这个房源已经'凉了'。中介则倾向于运用专业市场营销知识来把价格定在一个合适的位置上，这样房源的待售时间不会太久。"

他说，有些买家去看私售的房源也是为了能更划算一点，因为私售不涉及中介费。

房地产管理局（Real Estate Authority）首席执行官Belinda Moffat表示，私售与中介挂牌不存在谁比谁更好的问题，还是要看卖家、房产本身的具体情况以及卖家本人与售房相关的知识储备和经验有多少。

"持牌房地产专业人员受过培训，经验丰富，能够代表房主并协助他们更有信心地完成交易，并且有法律义务为客户争取最佳结果。"

她表示，所有房地产销售人员必须遵守【职业行为与客户服务准则】（the Code of Professional Conduct and Client Care）和履行2008年【房地产中介法】（Real Estate Agents Act 2008）下的法定义务。

"如果选择与持牌中介合作，且该中介的专业行为出现问题，客户可以向REA正式投诉，或向其所属中介公司反映问题。"

中介在与卖家签署委托协议之前，需要向客户提供一份CMA报告（即拟售房源当前的市场估价报告）。

"（CMA）报告应基于周边区域近期的可比销售数据做出判断，帮助卖家了解房产的市场价值。中介还会准备一份营销方案，与卖家讨论、修改并确认。"

"中介还应了解并能提供有关法律披露义务的建议，包括与房产缺陷和未获批准的改动相关的情况。如果卖家有意隐瞒相关信息，可能违反与买方签订的协议条款，导致交易失败，或买方寻求赔偿并提起诉讼。"

她表示，房主也有与中介协商佣金的可能性。

她表示，选择私售房产的卖家也应该参考这套流程，这样他们就会了解交易过程中应当注意的事项。

Moffat表示，对房地产市场抱有信心的比例已经从2021年的70%上涨到去年的82%。

Goodall说，市场确实还有房源需求，但待售房源数量仍然较高。

"我认为，如果你在价格上没有咬得太死，那么卖掉房子大概不会太难。但你知道，这归根结底还是要看你的预期，以及你卖房的目的--比如你是想卖掉再换一套，还是搬家去其他地方……"

他说，有些人仍然执着于房市顶点时候的价格，很难改变他们的心理预期。

(转自RNZ)