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在奥克兰市议会发布了新CV估价后，业内人士预计市议会将收到大量咨询和异议。
市议会的地税估价与数据管理主管Rhonwen Heath表示，议会已经接到多位房主的来电，询问是否可以与估价师讨论他们的新估价。
自上一次估价以来，奥克兰全市的CV估价平均下跌了9%，部分房主的跌幅甚至高达20%。
新CV估价与旧CV估价的变化。图源：OneRoof
Heath表示，议会在每一个CV估价周期开始时都预料到咨询量会激增。
对于不满自己CV估价的业主，可以在7月25日之前提出异议申请。在线异议流程要求业主提交相关的佐证信息，例如房屋的翻修记录、该区域内的近期可比销售数据、房屋特点，或任何可能影响估价的因素。
“我们希望大家明白，这是一套严谨、透明的流程，并且是可以提出质疑的。”
2021年6月，奥克兰市议会共收到约9,000份CV异议申请（占CV估价总量的1.55%），其中约一半房主认为估值过高，另一半则认为估值过低。
Heath说：“那时候的市场环境和现在大不一样。2021年房价平均涨了30%，而现在，我们看到的是全市平均下降9%。”
Heath 强调，许多民众对CV估价的一个常见误解是它反映的是当前房价，而这完全不是事实。此次CV估价的基准时间为2024年5月，并非当前时点。
她表示，CV估价的唯一用途是计算地税。其目的是为了让税费在不同房产之间公平分配，例如一套CV估价为89.5万纽币的房子，不应该与CV估价为200万纽币或1000万纽币的房产缴纳同样的税费。
CV估价是通过“大规模评估法（mass appraisal）”得出的，由第三方估值公司使用电子方式分析销售数据、房屋特征和地段信息，得出估价结果。所有结果会由估价局（Valuer-General）独立审计后才会最终发布给业主。
CV估价代表的是房产在估价时点（去年5月）的可能销售价格，因此在发布时，数据已经滞后了13个月。该评估流程不会逐户实地评估，也不包括窗帘、电器等附属物品，这些通常会影响房屋的实际销售价格。
专家：CV估价较为准确，但并不反映房产真实价值
房研机构Cotality的研究主管Nick Goodall表示，他认为此次奥克兰CV估价基本准确地反映了估价当时的房市水平。
图源：OneRoof
“当然，估价不可能完美，毕竟没有逐户实地查看。”
他补充说，房屋实际的成交价格还是取决于买家的出价意愿，但作为一个参考，CV估价在时间点上还是相当准确的。
Goodall表示，根据最新销售数据，如果CV估价是在本月进行的，可能会比平均9%的跌幅还要大。
“另外一个重点是，新CV估价已经很‘旧’了。从去年5月至今，奥克兰的房价又下跌了约2.7%。很多人会觉得CV估价跌了好多，但现实是，他们的房子现在可能连目前的CV估价都卖不到。”
他指出，9%的跌幅只是整个奥克兰的平均水平，不同地区之间存在显著差异。
“有些地区的跌幅较小，有些则更严重。拥有较多土地的地区表现更稳健，而部分中心城区表现相对疲弱。这也反映了不同价格区间房产的抗跌性。一般来说，较可负担的房屋更受欢迎，也更抗跌。”
Goodall表示，他理解一些房主会对CV估价的下调感到不安，尤其是很少遇到CV估价下调的情况，因此他预计会有不少人提出异议。
“很多人看到自己新的CV估价，会觉得‘这看起来不合理’，但大家需要认真考虑，如果你想把CV估价往上调，那就意味着你要交更多税。除非你打算卖房，否则这可能不是一个值得去做的事情。”
他建议想知道房产“当下实际价值”的人，应该参考在线自动估值模型（automated valuation models）。
有买家因CV估价“过低”而取消交易
房产中介公司Ray White Mt Eden的老板Jared Cooksley表示，自CV估价公布以来，他的多名中介接到大量咨询电话。很多人都在对比新CV估价和他们的房产的市场价值。
“我们在Mount Albert做了一个测试，我们分析了负责销售该地区的中介的最近成交的20套房，结果显示，这些房屋的成交价平均比CV估价高出约15%。这从一个侧面反映了新CV估价的实际位置。”
他还说，在Green Lane地区做了同样的测试，结果显示该地区的房子也都卖得比CV估价高。因此CV只是一个参考。
Cooksley表示，自从CV估价公布以来，他团队的电话几乎没有停过。人们都在查看自己的CV估价，并将其与房价进行比较，不论是否合理。
“在这些中心城区，我们看到的平均差距大概是15%。当然，也有一些特殊情况，比如那些进行了大规模翻修的房产，CV估价可能偏低，远未反映实际价值。”
不过他认为，除非差距太大，大多数人并不会主动提出异议。
他举例说，已经有一笔交易因为新CV估价发布后买家产生犹豫而告吹，因为买家觉得相较于新CV估价，他们的报价高得太多，于是就退出了。
Cooksley建议担心自己CV估价的房主与专业中介沟通：
“真正的价值取决于改善情况、装修风格、房屋特色等等，而CV估价往往并未将这些关键点体现出来。这也正是为什么你需要找人实地评估房屋价值的原因。”
(转自天维网) | 
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发表于 2025-6-18 11:09
